Publikuję nowelizację Regulaminu ROD - 02.07.2018 r.
Regulamin ROD jest podstawowym dokumentem obowiązującym w ogrodach działkowych. Normuje m. in. zagadnienia dotyczące funkcjonowanie ogrodu, jego zagospodarowanie, zasady użytkowania działki, a także odnosi się do kwestii porządkowych. Co więcej, dokument ten obowiązuje nie tylko działkowców, ale każdą osobę przebywającą na terenie ogrodu.
W dniu 28 czerwca br. Krajowa Rada PZD uchwaliła nowelizację Regulaminu ROD. Ta zmiana była przede wszystkim podyktowana koniecznością dostosowania regulaminu ROD do nowych zapisów statutowych, wprowadzających szereg rozwiązań, które należało włączyć w obieg prawa związkowego. Nowelizacja nie polegała jednak tylko na dostosowaniu regulaminu do statutu, ale obejmowała również korektę niektórych przepisów w stworzenie optymalnych warunków do korzystania z działek i funkcjonowania ogrodów.
Dlatego też zachęcamy wszystkich zainteresowanych do zapoznania się ze znowelizowanym regulaminem ROD, którego treść przedstawiamy poniżej. Publikujemy również uchwałę Krajowej Rady PZD o zmianie regulaminu ROD, która dokładnie określa poszczególne zmiany, które wprowadzono do tego ważnego dokumentu.
Jednocześnie informujemy, że przyjęta nowelizacja regulaminu ROD zacznie obowiązywać w swojej zasadniczej części od 1 stycznia 2019 roku.
UCHWAŁA Nr 3/XXII/2018
Krajowej Rady Polskiego Związku Działkowców
z dnia 28 czerwca 2018 r.
w sprawie zmiany Regulaminu Rodzinnego Ogrodu Działkowego
Krajowa Rada Polskiego Związku Działkowców, działając na podstawie § 55 ust. 2 i § 130 pkt 5 statutu PZD, postanawia co następuje:
§ 1
W Regulaminie Rodzinnego Ogrodu Działkowego uchwalonym w dniu 1 października 2015 roku wprowadza się następujące zmiany:
1) użytą w różnych przypadkach nazwę „okręgowy zarząd” zastępuje się użytą w odpowiednich przypadkach nazwą "okręgowa rada";
2) użytą w różnych przypadkach nazwę „prezydium okręgowego zarządu” zastępuje się użytą w odpowiednich przypadkach nazwą "okręgowy zarząd";
3) użytą w różnych przypadkach nazwę „Prezydium Krajowej Rady” zastępuje się użytą w odpowiednich przypadkach nazwą "Krajowy Zarząd";
4) § 2 ust. 3 otrzymuje brzmienie:
- ROD powinien posiadać nazwę uchwaloną przez walne zebranie i nadaną przez okręgową radę PZD.
2) uczestniczenia w szkoleniach organizowanych przez zarząd ROD lub okręgowy zarząd PZD na zasadach określonych w przepisach wydanych przez właściwe statutowo organy PZD,
6) § 9 ust. 2 pkt 4 otrzymuje brzmienie:
4) niezwłocznie przywrócić stan zgodny z regulaminem na działce, terenie ogólnym lub w infrastrukturze ogrodowej w razie naruszenia zasad wynikających z regulaminu,
7) § 9 ust. 2 pkt 6 otrzymuje brzmienie:
6) uiszczać opłaty ogrodowe uchwalone przez uprawnione statutem organy PZD w terminach przez nie ustalonych, a w przypadku opóźnienia - wraz z obowiązującymi odsetkami ustawowymi,
8) § 17 - 20 otrzymują brzmienie:
§ 17
- Zarząd ROD może wypowiedzieć umowę dzierżawy działkowej, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli działkowiec:
2) wybudował, nadbudował lub rozbudował na terenie działki altanę lub inny obiekt z naruszeniem przepisów prawa stwierdzonym przez właściwy organ administracji publicznej,
3) jest w zwłoce z zapłatą opłat ogrodowych lub opłat związanych z utrzymaniem działki na rzecz stowarzyszenia ogrodowego za korzystanie z działki co najmniej przez 6 miesięcy pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
4) oddał działkę lub jej część osobie trzeciej do płatnego lub bezpłatnego używania.
- Szczegółowe zasady oraz tryb wypowiadania umowy dzierżawy działkowej określa statut PZD.
§ 18
- Zarząd ROD przyjmuje od działkowców wszystkie wpłaty na konto bankowe. Zarząd ROD podaje do wiadomości działkowców numer konta bankowego ROD.
- W uzasadnionych przypadkach osoba upoważniona przez zarząd ROD (kasjer) może osobiście przyjmować od działkowców wpłaty. Kasjerem nie może być członek komisji rewizyjnej ROD, członek zarządu ROD pełniący funkcję prezesa, wiceprezesa oraz sekretarza, ani osoba prowadząca księgowość ROD.
- Kasjer wydaje wpłacającemu pokwitowanie imienne z wyszczególnieniem daty, tytułu i wysokości wpłaty. Każdy rodzaj opłaty wyodrębnia się na pokwitowaniu. Pokwitowanie wydaje się na drukach obowiązujących w PZD, które stanowią dokumenty ścisłego zarachowania.
§ 19
1. W przypadku nie opłacenia opłat ogrodowych w ustalonym przez walne zebranie ROD terminach, zarząd ROD obowiązany jest naliczać odsetki ustawowe za opóźnienie licząc od dnia następnego po ustalonym terminie.
2. Jeżeli dzień oznaczony jako termin wpłaty jest dniem ustawowo wolnym od pracy, termin upływa dnia następnego.
3. Za dzień wpłaty uznaje się datę wpływu środków na konto ROD albo datę wpłaty w kasie ROD.
§ 20
- W przypadku opóźnienia wpłaty opłat ogrodowych, zarząd ROD wzywa na piśmie działkowca do dokonania wpłaty należności w oznaczonym terminie informując jednocześnie, że niewykonanie wezwania (w całości lub części) zagrożone jest sankcjami przewidzianymi w ustawie.
- Pisemne wezwanie, o którym mowa w ust.1 doręcza się działkowcowi bezpośrednio za pokwitowaniem lub za pośrednictwem poczty za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Koszty wezwania obciążają działkowca.
- W razie niewykonania wezwania, o którym mowa w ust. 1, zarząd ROD może w odpowiednim trybie wytoczyć powództwo o zapłatę należności do właściwego sądu powszechnego.
9) § 23 otrzymuje brzmienie:
Zarząd organizuje w ROD imprezy kulturalne i integracyjne, a w szczególności dzień działkowca, inicjuje współpracę z domami kultury oraz innymi placówkami i organizacjami pozarządowymi o celach społecznych.
10) § 24 otrzymuje brzmienie:
Działalność kontrolną w ROD prowadzi komisja rewizyjna ROD. Zadania komisji rewizyjnej ROD określa statut PZD.
11) § 29 ust. 4 i 5 otrzymują brzmienie:
- Zmiany w planie zagospodarowania ROD dokonuje okręgowy zarząd PZD w formie aneksu do planu, obejmującego obszar ROD, którego zmiana dotyczy.
- Zmiany w planie zagospodarowania ROD nie mogą powodować zwiększenia powierzchni działki poza normę określoną w ustawie.
12) § 34 otrzymuje brzmienie:
- Zarząd ROD zobowiązany jest zapewnić drożność ciągów komunikacyjnych (alejek i dróg ogrodowych).
- Zabrania się zwężania ciągów komunikacyjnych (alejek i dróg ogrodowych), zwłaszcza poprzez nieuprawnione sadzenie drzew, krzewów lub innych roślin.
13) § 36 ust. 1 pkt 2 otrzymuje brzmienie:
2) działkowca - w odniesieniu do jego działki (z zastrzeżeniem § 67 pkt 3);
14) § 41 otrzymuje brzmienie:
Z uwzględnieniem warunków określonych w przepisach powszechnie obowiązujących oraz w regulaminie, działka może być wyposażona w następujące urządzenia:
1) altanę działkową,
2) szklarnię,
3) tunel foliowy,
4) okna inspektowe,
5) studnię, sieć wodociągową, kanalizacyjną i sieć elektryczną,
6) zbiorniki wodne (basen, brodzik, oczko wodne),
7) bezodpływowe zbiorniki na nieczystości ciekłe,
8) pergole, trejaże, murki kwiatowe, ogródki skalne i kąciki wypoczynkowe,
9) piaskownicę, huśtawkę i inne urządzenia rekreacyjne.
15) § 44 ust. 5 i 6 otrzymuje brzmienie:
5. Odległość altany działkowej od granic działki nie może być mniejsza niż 3 metry. W przypadku niemożności spełnienia tego warunku ze względu na ukształtowanie działki, postanowienie ust. 6 stosuje się odpowiednio.
6. Jeżeli plan zagospodarowania ROD określa miejsce usytuowania altany działkowej działkowiec może wybudować altanę działkową tylko zgodnie z tym planem. W przypadku braku planu zagospodarowania ROD, zarząd określa w drodze uchwały miejsce usytuowania altany działkowej, które powinno zapewniać funkcjonalność działki oraz być możliwie najmniej uciążliwe dla działkowców z sąsiednich działek.
16) § 45 otrzymuje brzmienie:
- Działkowiec obowiązany jest zawiadomić na piśmie zarząd ROD o zamiarze budowy, nadbudowy lub rozbudowy altany działkowej, załączając rysunek uwzględniający jej powierzchnię zabudowy i wysokość oraz usytuowanie względem granic działki zgodnie z wymogami określonymi w § 44.
- Zarząd ROD sprawuje nadzór w zakresie realizacji wymogów określonych w § 44. W ramach tego nadzoru zarząd ROD sprawdza również, czy altana działkowa jest zgodna z zawiadomieniem, o którym mowa w ust. 1. Postanowienie § 74 stosuje się odpowiednio.
- Na działkowcu spoczywa odpowiedzialność za właściwe usytuowania altany działkowej i jej budowę, nadbudowę lub rozbudowę zgodnie z wymogami przewidzianymi w regulaminie ROD i przepisach powszechnie obowiązujących.
17) § 49 ust. 1 otrzymuje brzmienie:
1. Na działce mogą być usytuowane czasowe lub stałe zbiorniki wodne o powierzchni:
1) basen i brodzik łącznie do 15 m2,
2) oczko wodne do 10 m2.
18) § 67 otrzymuje brzmienie:
Działkowiec obowiązany jest:
1) dbać o estetyczny wygląd działki i ROD,
2) nie zakłócać spokoju sąsiadom, zwłaszcza poprzez korzystanie z urządzeń ponad przeciętną miarę,
3) utrzymywać w czystości i estetycznym stanie drogi, aleje oraz rowy melioracyjne:
a) na połowie ich szerokości, gdy do nich przylegają działki po obu stronach,
b) na całej ich szerokości, gdy do nich przylegają działki z jednej strony.
19) § 68 pkt 12 otrzymuje brzmienie:
12) sadzenia, a także usuwania drzew i krzewów oraz innych roślin na terenach ogólnych ROD,
20) § 70 otrzymuje brzmienie:
- Osoba niepełnosprawna ma prawo wjazdu na teren ROD pojazdem mechanicznym, którym dojeżdża do działki. Prawo wjazdu ma także pojazd dowożący tę osobę do działki.
- Osoba niepełnosprawna ma prawo parkowania swego pojazdu na terenie działki, jeżeli wyposaży ją w odpowiednie miejsce postojowe (np. zatoczkę).
- Zarząd ROD jest obowiązany zapewnić osobom niepełnosprawnym możliwość nieskrępowanego dotarcia pojazdem mechanicznym do działki.
- Osobą niepełnosprawną w rozumieniu niniejszego postanowienia jest osoba, która na skutek stwierdzonej urzędowo niepełnosprawności ma trudności z samodzielnym poruszaniem się.
21) § 80 otrzymuje brzmienie:
- Działkowiec winny działania lub zaniechania, przez które PZD poniósł szkodę, odpowiada za nią osobiście. Odpowiedzialność ta obejmuje w szczególności obowiązek zrekompensowania kosztów poniesionych przez PZD w celu usunięcia naruszeń w infrastrukturze ogrodowej.
- Działkowiec odpowiada również za szkody wyrządzone przez osoby przebywające za jego zgodą na działce i w ROD.
3. W razie zaniedbania obowiązku zgłoszenia zmiany miejsca zamieszkania lub w przypadku nieprzyjęcia korespondencji, skierowane do działkowca pisma, po ich zwrocie przez pocztę, pozostawia się w aktach ze skutkiem doręczenia.
23) w § 83 dodaje się ust. 4 o brzmieniu:
4. Na warunkach określonych w statucie PZD, działkowiec zalegający z opłatami ogrodowymi może zwolnić się od tego obowiązku także w ten sposób, że za zgodą zarządu ROD bezpłatnie wykona osobiście lub poprzez osobę bliską prace na rzecz ROD odpowiadające wartości zobowiązania z tytułu opłat ogrodowych.
§ 2
Do spraw wszczętych a niezakończonych, do dnia wejścia w życie niniejszej uchwały stosuje się dotychczasowe postanowienia regulaminu ROD.
§ 3
Prezes Polskiego Związku Działkowców ogłosi w Biuletynie Informacyjnym jednolity tekst Regulaminu Rodzinnego Ogrodu Działkowego, z uwzględnieniem zmian wynikających z niniejszej uchwały.
§ 4
Zmiany w regulaminie przyjęte niniejszą uchwałą wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2019 roku, z wyjątkiem zmian określonych w § 1 pkt 1 - 3 niniejszej uchwały, które wchodzą w życie z dniem podjęcia.
I WICEPREZES PREZES
Tadeusz JARZĘBAK Eugeniusz KONDRACKI
02.07.2018
Poniżej link do nowego regulaminu .
Komunikat Prezydium Krajowej Rady z dnia 8 lutego 2018 r. w sprawie pożarów i bytowania osób bezdomnych na terenach ROD w sezonie zimowym. - 09.02.2018
Prezydium Krajowej Rady PZD zapoznało się z doniesieniami medialnymi z ostatnich miesięcy przedstawiającymi skalę problemu zjawisk niebezpiecznych w ROD, dotyczącymi m.in. pożarów i problemu bezdomnych. Wobec przytłaczających statystyk, istniejących problemów i skali zjawisk Prezydium KR PZD w dniu 8 lutego 2018 r. przyjęło następujące stanowisko i zalecenia.
Tylko w styczniu i lutym br. na terenie Rodzinnych Ogrodów Działkowych odnotowano wiele pożarów, w tym ten najtragiczniejszy z 4 lutego 2018 r. w Pelplinie (woj. pomorskie), gdy w pogorzelisku po altanie działkowej strażacy odnaleźli zwęglone zwłoki. W grudniu 2017 r. w Tychach znaleziono zwłoki mężczyzny i uratowana została 41-letnia kobieta wyłącznie dzięki interwencji zgłaszającej zdarzenie osoby. Oboje padli ofiarami zatrucia tlenkiem węgla. Podobna sytuacja – i równie tragiczna – miała miejsce w ROD „Biedaszkowo” w Bydgoszczy, gdzie śmierć poniosła para przebywająca w altanie odnaleziona przez członka ich rodziny. W Kołobrzegu 11 stycznia br. w altanie również odnaleziono dwie osoby martwe, tu jako przyczyny śmierci policja uznaje alkohol i tlenek węgla. Do pożarów i zatruć tlenkiem węgla dochodzi najczęściej w wyniku prób dogrzewania się w nieprzystosowanych do celu mieszkalnego altanach. W Przemyślu z kolei w wyniku wybuchu gazu wydobywającego się z nieszczelnej instalacji zniszczona została murowana altana, a jej właściciel został ranny. Natomiast w Ełku 18 stycznia br. odnaleziono ciało 37-letniego bezdomnego zmarłego w wyniku wychłodzenia.
Wśród tych wielu tragedii coraz częstsze są jednak przypadki, gdy życie bezdomnych udaje się uratować. Wszystkie te przypadki są wynikiem działań prewencyjnych służb i urzędów oraz zawiadomieniu ich we właściwym czasie przez użytkowników działek. Na terenie ROD przy ul. Dmowskiego w Poznaniu 11 stycznia br. straż miejska odnalazła 4 głodnych bezdomnych, których udało się ocalić przed wychłodzeniem. W Warszawie z dużymi sukcesami działa patrol medyczny (radiowóz z ratownikami medycznymi wyposażony w sprzęt i środki medyczne) odwiedzający bezdomnych m.in. w ogrodach działkowych.
Od zdecydowanej reakcji działkowców, służb i osób postronnych zależy życie tych ludzi. Działkowcy oraz zarządy ROD powinny zgłaszać wszelkie przypadki koczowania bezdomnych odpowiednim służbom – policji, straży miejskiej, Miejskim Ośrodkom Pomocy Społecznej lub Wydziałom Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego w swoim mieście. Pomoże to nie tylko ochronić majątek działkowców, ale przede wszystkim ratować życie tych osób.
Wobec powyższego Prezydium Krajowej Rady apeluje o:
Prezydium Krajowej Rady
Polskiego Związku Działkowców
Warszawa, dnia 8 lutego 2018 r.
Prezydium Krajowej Rady PZD zapoznało się z doniesieniami medialnymi z ostatnich miesięcy przedstawiającymi skalę problemu zjawisk niebezpiecznych w ROD, dotyczącymi m.in. pożarów i problemu bezdomnych. Wobec przytłaczających statystyk, istniejących problemów i skali zjawisk Prezydium KR PZD w dniu 8 lutego 2018 r. przyjęło następujące stanowisko i zalecenia.
Tylko w styczniu i lutym br. na terenie Rodzinnych Ogrodów Działkowych odnotowano wiele pożarów, w tym ten najtragiczniejszy z 4 lutego 2018 r. w Pelplinie (woj. pomorskie), gdy w pogorzelisku po altanie działkowej strażacy odnaleźli zwęglone zwłoki. W grudniu 2017 r. w Tychach znaleziono zwłoki mężczyzny i uratowana została 41-letnia kobieta wyłącznie dzięki interwencji zgłaszającej zdarzenie osoby. Oboje padli ofiarami zatrucia tlenkiem węgla. Podobna sytuacja – i równie tragiczna – miała miejsce w ROD „Biedaszkowo” w Bydgoszczy, gdzie śmierć poniosła para przebywająca w altanie odnaleziona przez członka ich rodziny. W Kołobrzegu 11 stycznia br. w altanie również odnaleziono dwie osoby martwe, tu jako przyczyny śmierci policja uznaje alkohol i tlenek węgla. Do pożarów i zatruć tlenkiem węgla dochodzi najczęściej w wyniku prób dogrzewania się w nieprzystosowanych do celu mieszkalnego altanach. W Przemyślu z kolei w wyniku wybuchu gazu wydobywającego się z nieszczelnej instalacji zniszczona została murowana altana, a jej właściciel został ranny. Natomiast w Ełku 18 stycznia br. odnaleziono ciało 37-letniego bezdomnego zmarłego w wyniku wychłodzenia.
Wśród tych wielu tragedii coraz częstsze są jednak przypadki, gdy życie bezdomnych udaje się uratować. Wszystkie te przypadki są wynikiem działań prewencyjnych służb i urzędów oraz zawiadomieniu ich we właściwym czasie przez użytkowników działek. Na terenie ROD przy ul. Dmowskiego w Poznaniu 11 stycznia br. straż miejska odnalazła 4 głodnych bezdomnych, których udało się ocalić przed wychłodzeniem. W Warszawie z dużymi sukcesami działa patrol medyczny (radiowóz z ratownikami medycznymi wyposażony w sprzęt i środki medyczne) odwiedzający bezdomnych m.in. w ogrodach działkowych.
Od zdecydowanej reakcji działkowców, służb i osób postronnych zależy życie tych ludzi. Działkowcy oraz zarządy ROD powinny zgłaszać wszelkie przypadki koczowania bezdomnych odpowiednim służbom – policji, straży miejskiej, Miejskim Ośrodkom Pomocy Społecznej lub Wydziałom Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego w swoim mieście. Pomoże to nie tylko ochronić majątek działkowców, ale przede wszystkim ratować życie tych osób.
Wobec powyższego Prezydium Krajowej Rady apeluje o:
- częstszy dozór altan i działek w okresie zimowym ze strony działkowców;
- zwracanie uwagi nie tylko na swoje działki, ale zainteresowanie się działką sąsiada i komunikacja międzysąsiedzka;
- zgłaszanie wszystkich przypadków dostrzeżenia bezdomnych i innych nieznanych osób na terenie ROD zarządom i policji;
- współpracę z policją i umożliwianie swobodnego patrolowania terenów ogrodów przez funkcjonariuszy (np. przekazanie kluczy do bram w ogrodzie);
- ubezpieczanie mienia pozostawianego na działkach;
- w ramach możliwości finansowych pojedynczych ogrodów podejmowanie działań zmierzających do zatrudnienia agencji ochroniarskiej lub stróża;
- w ramach prac kolegiów prezesów podejmowanie negocjacji z firmami ochroniarskimi w celu wynegocjowania korzystnych rabatów i warunków umów na świadczenie usług ochroniarskich przez jedną agencję dla kilku ogrodów jednocześnie;
- podejmowanie indywidualnych dla każdego ROD decyzji w sprawie zakupu systemu monitorującego;
Prezydium Krajowej Rady
Polskiego Związku Działkowców
Warszawa, dnia 8 lutego 2018 r.
KOMUNIKAT
Prezydium Krajowej Rady Polskiego Związku Działkowców
z dnia 5 czerwca 2017 r.
w sprawie zmiany zasad wycinki drzew na terenach ROD
W dniu 17 czerwca 2017 r. wchodzi w życie część przepisów nowelizujących ustawę z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, które zaostrzają warunki wycinki drzew. Zmianie ulegają również zasady usuwania drzew z terenów rodzinnych ogrodów działkowych.
Od 17 czerwca 2017 r. bez zezwolenia będzie można usunąć z działki lub z terenu ogólnego ROD drzewa, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza:
- 80 cm – w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego
- 65 cm – w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego
- 50 cm – w przypadku pozostałych gatunków drzew.
Jeśli zatem drzewo przekracza ustalone limity należy przed wycinką uzyskać zezwolenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. W odniesieniu do drzew rosnących na działkach – o zezwolenie występują działkowcy. Jeśli zaś drzewo przekraczające ustawowe limity rośnie na terenie ogólnym ROD, zarząd ogrodu - przed wycinką - zobowiązany jest uzyskać zgodę właściwego organu (art. 16 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych).
Nie ulegają zmianie zasady wycinki:
- drzew owocowych
- krzewów
Z uwagi na wysokie kary pieniężne za dokonanie wycinki drzew i krzewów bez wymaganych zezwoleń, jednostka krajowa PZD zwraca się zarówno do działkowców, jak i do zarządów ROD o przestrzeganie przepisów ustawy o ochronie przyrody.
Prezydium Krajowej Rady PZD
Krajowa Rada udziela porad prawnych - 12.05.2016Do Krajowej Rady codziennie napływa bardzo wiele pytań zarówno od działkowców, jak i zarządów ROD. Są one zadawane w bardzo różnej formie, począwszy od tradycyjnych listów, poprzez kontakt mailowy oraz pytania telefoniczne, a także za pomocą portali społecznościowych takich jak Facebook. Zapytania dotyczą w głównej mierze przepisów ustawy o ROD, statutu PZD i regulaminu ROD, a w szczególności dzierżawy działkowej, przeniesienia praw do działki, zamiany działek w tym samym i innym ogrodzie oraz opłat z tym związanych, rozdzielenia członkostwa w PZD od prawa do działki, możliwości wspólnego nabywania prawa do działki przez konkubentów lub członków rodziny, postępowania osób bliskich w razie śmierci działkowca. Wiele z pytań dotyczy również m.in.: konfliktów sąsiedzkich, zagospodarowania i granic działek, budowy altany, możliwości wjazdu na teren ROD pojazdem mechanicznym, zasad usuwania drzew lub krzewów z działek, możliwości budowania grilli murowanych. Dzwoniący często pytają o obowiązki członków zarządu ROD i gospodarza. Pojawiają się też pytania dotyczące opłat ogrodowych, wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej i możliwości trzymania zwierząt na działce.
Wśród korespondencji wpływającej do Krajowej Rady PZD pytania natury prawnej kierowane za pośrednictwem poczty elektronicznej z roku na rok stanowią coraz większy odsetek rejestrowanych spraw. Ta forma uzyskania odpowiedzi zyskuje na popularności wśród działkowców i członków organów PZD, ponieważ jest to łatwa, szybka i bezpośrednia forma kontaktu z KR PZD.
Sprawy, które napływają listownie lub mailowo rozpatrywane są w kolejności wpływu. Rozpatrując je Krajowa Rada podejmuje działania w celu ich zbadania, wyjaśnienia i załatwienia. Na cześć z nich udziela odpowiedzi bezpośrednio, jednak większość spraw wymaga zbadania przez właściwy okręgowy zarząd PZD lub jego interwencji. W sprawach tego wymagających OZ przeprowadzają kontrolę w ogrodach, a wyniki i stanowiska, a także podejmowane decyzje przekazują interweniującym i Krajowej Radzie.
Aby odpowiadać na zapytania telefoniczne wprowadzono dyżur prawny, który pełnią prawnicy Krajowej Rady PZD w każdy piątek. Cieszy się on niesłabnącym zainteresowaniem ze strony działkowców. Cotygodniowy dyżur prawny pełnią w Krajowej Radzie PZD na zmianę 4 osoby, które są do tego odpowiednio przygotowane i posiadają szeroki zakres wiedzy w rozwiazywaniu różnego rodzaju problemów występujących w ROD. Dyżury odbywają się w każdy piątek od godziny 10:00 do godziny 15:00 pod specjalnie uruchomianym numerem telefonu (22 101-34-54). Dyżurujący specjaliści w razie otrzymania niepokojącego sygnału od jakiegoś działkowca, interweniują bezpośrednio we właściwym okręgowym zarządzie PZD.
W związku z tym, że do Krajowej Rady napływa bardzo wiele pytań zarówno od indywidualnych działkowców, jak i zarządów ROD dotyczących różnego rodzaju zagadnień związanych z przepisami ustawy o ROD, statutu PZD i regulaminu ROD, jak również uchwał KR PZD i Prezydium KR zarówno pocztą tradycyjną, drogą mailową, jak i w postaci telefonicznych zapytań, uruchomiono nową zakładkę na stronie internetowej zatytułowaną „Działkowcy pytają”. Można ją znaleźć rozwijając w głównym panelu zakładkę Prawo. Jest to pewnego rodzaju baza wiedzy, w której znajdują się odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania, które zostały zadane droga listową, mailową i telefoniczną, podczas dyżurów prawnych. Aby ułatwić wyszukanie konkretnej odpowiedzi pytania zostały podzielone na grupy tematyczne. Wśród nich znalazły się: członkostwo w PZD, przeniesienie prawa do działki, zagospodarowanie ROD, opłaty, walne zebrania i sprawy różne. Baza jest na bieżąco uzupełniana o kolejne pytania. Tworzeniem i opracowaniem zagadnień pojawiających się w zakładce zajmują się pracownicy Wydziału Prezydialnego.
Pytajcie, zamiast popełniać błędy, a my będziemy odpowiadać.
Sporządziła:
Wioletta Zaleska
Wydział Prezydialny
Wśród korespondencji wpływającej do Krajowej Rady PZD pytania natury prawnej kierowane za pośrednictwem poczty elektronicznej z roku na rok stanowią coraz większy odsetek rejestrowanych spraw. Ta forma uzyskania odpowiedzi zyskuje na popularności wśród działkowców i członków organów PZD, ponieważ jest to łatwa, szybka i bezpośrednia forma kontaktu z KR PZD.
Sprawy, które napływają listownie lub mailowo rozpatrywane są w kolejności wpływu. Rozpatrując je Krajowa Rada podejmuje działania w celu ich zbadania, wyjaśnienia i załatwienia. Na cześć z nich udziela odpowiedzi bezpośrednio, jednak większość spraw wymaga zbadania przez właściwy okręgowy zarząd PZD lub jego interwencji. W sprawach tego wymagających OZ przeprowadzają kontrolę w ogrodach, a wyniki i stanowiska, a także podejmowane decyzje przekazują interweniującym i Krajowej Radzie.
Aby odpowiadać na zapytania telefoniczne wprowadzono dyżur prawny, który pełnią prawnicy Krajowej Rady PZD w każdy piątek. Cieszy się on niesłabnącym zainteresowaniem ze strony działkowców. Cotygodniowy dyżur prawny pełnią w Krajowej Radzie PZD na zmianę 4 osoby, które są do tego odpowiednio przygotowane i posiadają szeroki zakres wiedzy w rozwiazywaniu różnego rodzaju problemów występujących w ROD. Dyżury odbywają się w każdy piątek od godziny 10:00 do godziny 15:00 pod specjalnie uruchomianym numerem telefonu (22 101-34-54). Dyżurujący specjaliści w razie otrzymania niepokojącego sygnału od jakiegoś działkowca, interweniują bezpośrednio we właściwym okręgowym zarządzie PZD.
W związku z tym, że do Krajowej Rady napływa bardzo wiele pytań zarówno od indywidualnych działkowców, jak i zarządów ROD dotyczących różnego rodzaju zagadnień związanych z przepisami ustawy o ROD, statutu PZD i regulaminu ROD, jak również uchwał KR PZD i Prezydium KR zarówno pocztą tradycyjną, drogą mailową, jak i w postaci telefonicznych zapytań, uruchomiono nową zakładkę na stronie internetowej zatytułowaną „Działkowcy pytają”. Można ją znaleźć rozwijając w głównym panelu zakładkę Prawo. Jest to pewnego rodzaju baza wiedzy, w której znajdują się odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania, które zostały zadane droga listową, mailową i telefoniczną, podczas dyżurów prawnych. Aby ułatwić wyszukanie konkretnej odpowiedzi pytania zostały podzielone na grupy tematyczne. Wśród nich znalazły się: członkostwo w PZD, przeniesienie prawa do działki, zagospodarowanie ROD, opłaty, walne zebrania i sprawy różne. Baza jest na bieżąco uzupełniana o kolejne pytania. Tworzeniem i opracowaniem zagadnień pojawiających się w zakładce zajmują się pracownicy Wydziału Prezydialnego.
Pytajcie, zamiast popełniać błędy, a my będziemy odpowiadać.
Sporządziła:
Wioletta Zaleska
Wydział Prezydialny
Komunikat KR PZD w sprawie sprzedaży działek z ponadnormatywną altaną - 22.03.2016UWAGA OSTRZEŻENIE!!!
Nie kupuj kłopotów
Na wielu popularnych portalach internetowych, gdzie zamieszcza się różnego rodzaju informacje o kupnie, sprzedaży lub wynajmie nieruchomości ukazują się również ogłoszenia, w których oferowana jest sprzedaż domu mieszkalnego na działce rekreacyjnej. Sprzedający wszelkimi sposobami i metodami zachwalają swoje budynki, ich wyposażenie, usytuowanie i wszystkie wygody, w jakie zostały wyposażone prezentowane domy. Dołączają też wiele zdjęć, na których widać, że rzeczywiście są to bardzo ładne i gotowe do zamieszkania domy jednorodzinne. Ceny oferowane przez sprzedających są zróżnicowane, ale wydają się rażąco niskie w porównaniu z cenami domów na innych terenach. I to powinno u każdego, kto choćby z ciekawości przegląda ogłoszenia o zamiarze nabycia działki z altaną, zrodzić podstawowe pytanie: dlaczego tak jest i czy to aby nie jest ogłoszenie, które wprowadza potencjalnego kupca w błąd i nie przysporzy mu w przyszłości samych kłopotów?
Odpowiedź może być tylko jedna. Oczywiście, że te ogłoszenia wprowadzają kupujących w poważny błąd i mogą być przyczyną wielu problemów w przyszłości.
Nie ma przepisu, zakazującego działkowcom, którzy chcą zrezygnować z dzierżawy działkowej umieszczania ogłoszeń na portalach internetowych. Znajdujące się na działce nasadzenia i altana stanowią bowiem własność działkowca, który ma prawo oszacować ich wartość. Takie ogłoszenie nie może jednak wprowadzać potencjalnego działkowca w błąd co do formy prawnej nabycia prawa do działki. Wystawiane ogłoszenia są jednak prezentowane w taki sposób, że opis działki jest formułowany tak, jakby była to faktycznie samodzielna, własnościowa działka rekreacyjna, a nie działka w ROD.
W trosce o dobro przyszłych działkowców wyjaśniamy, na jakie informacje podane w ogłoszeniach należy zwracać szczególną uwagę, żeby nie kupić działki, która jest zagospodarowana w sposób niezgodny z obwiązującymi przepisami.
Żeby lepiej zrozumieć, jakie metody stosują sprzedający, aby pozbyć się problemu i jeszcze na tym zarobić, prezentujemy poniżej dosłownie kilka dosłownych ogłoszeń, które zostały zamieszczone na różnego rodzaju portalach internetowych. Wskazujemy również, jakie przepisy powszechnie obowiązujące lub wewnątrzzwiązkowe zostały naruszone.
„Zapraszam do kupna domu z zagospodarowanym ogrodem nie wymagającym nakładów finansowych. Dom położony w zaciszu, w bliskiej okolicy miejsca spacerowe oraz lokale handlowe. Parking (monitorowany całodobowo) zamknięty do dyspozycji. Opis domu: parter: taras, korytarz, kuchnia, salon, łazienka, piętro: garderoba, pokój dziecięcy, sypialnia, górny taras. Osobne wejście do pomieszczenia gospodarczego (warsztat).Wyposażenie obiektu: ogrzewanie - kominek, brama przesuwana wjazdowa wraz z podjazdem, pomieszczenie gospodarcze, studnia kopana, miejsce do przechowywania drewna kominkowego, na ogrodzie zbudowany własnoręcznie domek z tarasem do zabawy dla dzieci, na ogrodzie liczne nasadzenia oraz wysoki na 2,5 metra żywopłot oddzielający od sąsiadów. Cena 210 tys. zł”.
„Sprzedam bez pośredników dom na działce ogrodowej. W skład kompleksu wchodzą w sumie trzy działki (dwie na których zbudowany jest dom plus trzecia z wejściem do drogi publicznej), dom o powierzchni łącznej 82 m², tzn. dwa pokoje i wc na piętrze, pokój, kuchnia, łazienka na parterze oraz trzy pomieszczenia piwniczne. Dodatkowo drewniana altana na narzędzia. Cena 2073,17 zł/m²”.
„Dom w rekreacyjnym ogrodzie działkowym, 5 pokoi, 135 m². Ocieplony kryty dachówką. W piwnicy 2 pokoje + pom. gospodarcze, letnia kuchnia + WC, z piwnicy wyjście na taras grillowy. Parter otwarty z aneksem kuchennym. Z parteru wyjście na duży balkon w kształcie litery L. Na poddaszu wychodzimy ładnymi schodami, tu 2 sypialnie + duża łazienka. Do zrobienia ogrzewanie np. nadmuchowe kominkiem lub piecem na węgiel, możliwość włączenia częściowego ogrzewania elektrycznego, 3 fazy, taryfa nocna, oraz do zrobienia studnia, np. głębinowa, bo sąsiedzi też chcą wodę. Działka dzierżawa wieczysta. Cena 239 tys. zł”.
„Polecam domek całoroczny- letniskowy (ok. 70 m) na działce ROD. Bardzo dobry dojazd z Poznania. 70 m², trzy pokoje. Na parterze znajduje się salon z kominkiem który ogrzewa cały dom, na półpiętrze kuchnia z jadalnią oraz łazienka z kabiną prysznicową w gustownych płytkach. Na piętrze 2 sypialnie (mała i duża). Dom ocieplony i otynkowany, dach dwuspadowy ciekawy projekt budynku. Piwnica pod częścią budynku (1000 litrowy zbiornik hydroforowy oraz bojler na ciepłą wodę). Działka ok. 400 m zagospodarowana: ozdobne drzewka i tuje, oczko wodne z kaskadą oraz brukowany podjazd - miejsce na 2 samochody. Możliwość całorocznego zamieszkania i stałego meldunku. Cena 169 tys. zł”.
„Polecam na sprzedaż działkę w ROD o powierzchni 780 m² zabudowaną komfortowym, całorocznym domem o powierzchni 120 m². Dom nowy z 2008 r., ocieplony, piętrowy, z dużym zadaszonym tarasem i bezpośrednim wyjściem z salonu na taras. Parter i piętro jako dwie otwarte powierzchnie po około 60 m. Na parterze salon o pow. 50 m² z aneksem kuchennym, z piecem grzewczym na drewno, piec można zamienić na kominek, łazienka z oknem, ciepła woda. Cena 190 tys. zł”.
„Domek letniskowy na działce ROD nad Zalewem Koronowskim w przepięknej okolicy, tylko 150 m do wody!!!!!! Domek o pow. 105 m2 zawierający trzy kondygnacje, każda po 35 m2. Na I piętrze 2 sypialnie w tym jedna z balkonem, na parterze pokój 35 m2 z kominkiem, w części piwnicznej pomieszczenie gospodarcze, łazienka i kuchnia z wyjściem pod taras i do ogrodu, duży nasłoneczniony taras oraz zacienione miejsce pod tarasem. Cena 180 tys. zł”.
We wszystkich prezentowanych ogłoszeniach wiele podanych informacji mija się z prawdą.
Po pierwsze każdy, kto nabywa działkę w ROD powinien mieć świadomość, że zgodnie z art. 7 ustawy o ROD rodzinne ogrody działkowe są zakładane na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych. W większości przypadków PZD ma prawo użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się ogrody działkowe i nie może tego prawa przenieść na indywidualnych działkowców. Żaden działkowiec nie jest więc właścicielem gruntu. W związku z tym nie może on stanowić elementu sprzedaży. W przypadku kupna nabywa się więc tylko własność nasadzeń i obiektów znajdujących się na działce, a nie gruntu, na którym znajduje się altan. Nowy działkowiec może stać się dzierżawcą działki, a nie jej właścicielem, ponieważ wchodzi w prawo do dzierżawy gruntu, a nie w prawo własności. Zatem osoba, która zamieściła to ogłoszenie nie może zgodnie z prawem sprzedać działki. Informacja podana w ogłoszeniu jest więc nieprawdziwa.
Czy kupienie działki to właściwa forma jej nabycia?
Przypominamy że samo „kupienie”, czyli przekazanie żądanej sumy pieniężnej dla zbywcy nie jest właściwą formą wstąpienia w prawo do działki. Zasady obrotu działkami są uregulowane w ustawie o ROD. Wprowadzono w niej jasne mechanizmy pozwalające działkowcom przenieść swoje prawo do działki na inną osobę. Zgodnie z przepisami ustawy o ROD działkowiec może przenieść za życia prawo dzierżawy działkowej na pełnoletnią osobę fizyczną zamieszkałą na terytorium RP. Procedura przeniesienia prawa do działki jest taka sama dla wszystkich, niezależnie od tego, czy działkowiec chce przenieść swoje prawo na osobę bliską, np. matka na syna, czy na osobę z nim niespokrewnioną. Przeniesienie następuje w drodze umowy, którą trzeba zawrzeć na piśmie. Następnie należy ją podpisać w obecności notariusza, żeby mógł on urzędowo potwierdzić własnoręczność podpisów stron. Nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Chodzi jedynie o to, aby autentyczność podpisów stron została poświadczona przez notariusza. Niezachowanie tej formy spowoduje nieważność umowy. Następnie należy złożyć wniosek do zarządu ogrodu o zatwierdzenie przeniesienia prawa do działki z załączoną umową. Tylko taka procedura jest właściwa i zgodna z prawem. Należy bezwzględnie pamiętać, że niedostosowanie się do wskazanych wyżej wymogów spowoduje, że sporządzona między stronami umowa będzie nieważna. Jej zawarcie w inny sposób, np. przez umowę kupna-sprzedaży będzie traktowane tak, jakby w ogóle nie doszło do przeniesienia prawa do działki.
W wielu ogłoszeniach są infromacje, że dom może służyć do całorocznego zamieszkiwania. Jest to kolejny wybieg sprzedających. Altana działkowa nie może być przeznaczona do zamieszkiwania. Zgodnie z definicją jest to bowiem budynek o ściśle określonych wymiarach, który służy do zaspokajania potrzeb rekreacyjnych i wypoczynkowych działkowca. Zgodnie z art. 12 ustawy o ROD na terenie działki obowiązuje całkowity zakaz zamieszkiwania oraz prowadzenia działalności gospodarczej lub innej działalności zarobkowej. W związku z tym nabywając taki budynek nie będzie można w nim absolutnie zamieszkiwać. Po raz kolejny informujemy, że nie można budować domów mieszkalnych na działkach w ROD. Wyposażenie działki może stanowić jedynie altana, która spełnia określone prawem wymogi. Zgodnie z prawem budowlanym, ustawą o ROD i regulaminem ROD może ona mieć powierzchnię zabudowy do 35 m². Jest to największa powierzchnia, jaką dopuszczały wszystkie przepisy, obowiązujące niemal od początku istnienia ogrodów działkowych. Altana o wymiarach przekraczających normy określone w prawie budowlanym jest samowolą budowlaną i stanowi rażące naruszenie prawa, ponieważ zgodnie z art. 13 ustawy o ROD budynki, których wymiary przekraczają dozwoloną powierzchnię zabudowy i wysokość nie powinny znajdować się na działkach w ROD. Chcąc zostać działkowcem należy więc zwrócić szczególną uwagę czy altana, którą zamierzamy kupić ma odpowiednie wymiary.
Wiele altan zilustrowanych na zdjęciach jest piętrowych. Przepisy nie zakazują budowy altan piętrowych, jednak trzeba pamiętać, że zgodnie z § 44 pkt 3 regulaminu ROD altana może mieć wysokość do 5 metrów przy dachu stromym i 4 metrów przy dachu. Wysokość altany mierzy się od poziomu gruntu do najwyższego punktu dachu płaskim.
Niektórzy posuwają się nawet do tego, że informują potencjalnych nabywców o możliwości powiększenia altany, która już jest ponadnormatywna. Z całą stanowczością podkreślamy, że nie można jeszcze dodatkowo powiększać altany, która ma już przekroczone gabaryty. Wręcz przeciwnie, jeżeli nowy działkowiec wstępuje w prawo do działki, na której znajduje się już wybudowana wcześniej ponadnormatywna altana, to jest on zobowiązany do tego, aby doprowadzić ją do stanu zgodnego z prawem. Powinien więc dostosować ją do wymogów prawa budowlanego i ustawy o ROD i zmniejszyć jej powierzchnię do 35 m².
W wielu ogłoszeniach napisano również, że oprócz altany na działce znajduje się pomieszczenie gospodarcze za budynkiem lub garaże. Przypominamy, że zgodnie z § 68 regulaminu ROD zabrania się stawiania na działce szop i komórek, czyli wszelkiego rodzaju pomieszczeń gospodarczych. Działkowiec, który postawił taki budynek działał niezgodnie z przepisami i powinien go usunąć.
Sprzedający chwalą się tym, że na działce znajduje się murowany grill, jednak takich grilli nie wolno stawiać na działce w ROD. W § 41 regulaminu ROD zostały wymienione urządzenia, w jakie może być wyposażona działka. Jest to katalog zamknięty. W związku z tym urządzenia, które nie są wymienione we wskazanym przepisie, nie powinny znajdować się na działce. W omawianym paragrafie nie znajdujemy zapisu, że działka może być wyposażona w grill murowany. W związku z tym działkowiec nie może postawić takiego grilla na działce w ROD.
Na zdjęciach wyraźnie widać, że niektóre altany mają bardzo pokaźne balkony, tarasy, werandy, nieraz zadaszone lub całkowicie zabudowane. Zgodnie z § 44 ust. 2 do powierzchni zabudowy altany nie wilcza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m². Nie wolno ich rozbudowywać ponad wyznaczony metraż. Taras weranda lub ganek mogą być zadaszone, ale powinny być otwarte, w związku z tym nie wolno ich zabudowywać. Jeżeli jednak działkowiec mimo zakazu zabuduje taras, ganek, lub werandę, to ich powierzchnia będzie wliczana do normatywnej powierzchni altany.
Niektórzy sprzedający mówią także o tym, że ogrodzenie działki stanowi wysoki na 2,5 metra żywopłot. Jest to oczywiście kolejne działanie niezgodne z regulaminem ROD, ponieważ zgodnie z § 52 regulaminu ROD na granicy działek, za pisemną zgodą użytkownika sąsiedniej działki można zakładać żywopłoty, z tym, że nie może on przekraczać 1 metra.
W jednym z zaprezentowanych ogłoszeń jest informacja, że w skład sprzedawanego kompleksu wchodzą w sumie trzy działki. Zgodnie z ustawą o ROD umowa nie może być zawarta w celu ustanowienia prawa do więcej niż jednej działki, dlatego jedna osoba może mieć tylko jedną działkę w ROD, a nie trzy, jak wskazuje sprzedający.
Po raz kolejny ostrzegamy wszystkich, którzy chcą zostać działkowcami. Uważajcie na ogłoszenia z fałszywymi informacjami. Najczęściej osoby, które wybudowały ponadnormatywne altany zrobiły to świadomie. Teraz chcąc pozbyć się narastającego problemu szukają nabywcy, na którego spadnie cały problem. Należy bardzo uważnie czytać wszystkie ogłoszenia i zwracać szczególną uwagę na wielkość altany. Jeżeli zakupimy działkę z ponadnormatywną altaną, to wszystkie konsekwencje spadną właśnie na kupującego.
W przypadku, kiedy w umowie zbywca działki oświadczył nieprawdę, ponieważ stwierdził, że altana działkowa ma dopuszczalne wymiary i działka zagospodarowana jest zgodnie z przepisami, naruszył prawo. Zarząd ogrodu uchwałą zatwierdza przeniesienie prawa do działki, dlatego powinien zbadać zgodność z prawdą oświadczeń złożonych przez strony w umowie. Wynika to z konieczności kontroli obrotu działkami, aby zapewnić prawidłowe funkcjonowanie ogrodu. Ponadto zarząd ROD musi mieć możliwość wyrażenia stanowiska w tej sprawie, dlatego powinien odmówić zatwierdzenia takiej umowy, jako ważny powód podając fakt, że zbywca oświadczył w umowie nieprawdę, ponieważ obiekty znajdujące się na działce są niezgodne z prawem. W takim przypadku, mimo, że kupujący pokrył koszty zakupu działki, nie będzie mógł zostać działkowcem. Należy więc bardzo uważać i dokładnie sprawdzać zgodność z prawdą oświadczeń składane przez sprzedających w umowie, aby nie zapłacić za coś co powstało w sprzeczności z obowiązującymi przepisami.
Jakie mogą być konsekwencje nabycia działki z ponadnormatywną altaną?
Gdy zarząd ROD stwierdzi, że działkowiec wybudował, nadbudował lub rozbudował altanę działkową z naruszeniem przepisów regulaminu, będzie zobowiązany do usunięcia nieprawidłowości, a nawet do rozebrania budowanej lub rozbudowanej altany działkowej, jeżeli naruszenia nie mogą zostać usunięte w inny sposób. Natomiast w przypadku powzięcia informacji, że na terenie działki wybudowano, nadbudowano lub rozbudowano altanę lub inny obiekt z naruszeniem przepisów prawa, zarząd ROD w imieniu PZD, zgłasza naruszenie do właściwego organu administracji publicznej, jakim jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego. Jeżeli Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdzi naruszenie prawa dotyczącego altany, wówczas stanowi to podstawę do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej.
Poza tym w przypadku wygaśnięcia prawa do działki działkowcowi nie przysługuje wynagrodzenie za obiekty, w tym również i altanę wybudowane niezgodnie z prawem. Odszkodowanie za taką altanę nie przysługuje także w przypadku likwidacji ROD.
Krajowa Rada PZD
Nie kupuj kłopotów
Na wielu popularnych portalach internetowych, gdzie zamieszcza się różnego rodzaju informacje o kupnie, sprzedaży lub wynajmie nieruchomości ukazują się również ogłoszenia, w których oferowana jest sprzedaż domu mieszkalnego na działce rekreacyjnej. Sprzedający wszelkimi sposobami i metodami zachwalają swoje budynki, ich wyposażenie, usytuowanie i wszystkie wygody, w jakie zostały wyposażone prezentowane domy. Dołączają też wiele zdjęć, na których widać, że rzeczywiście są to bardzo ładne i gotowe do zamieszkania domy jednorodzinne. Ceny oferowane przez sprzedających są zróżnicowane, ale wydają się rażąco niskie w porównaniu z cenami domów na innych terenach. I to powinno u każdego, kto choćby z ciekawości przegląda ogłoszenia o zamiarze nabycia działki z altaną, zrodzić podstawowe pytanie: dlaczego tak jest i czy to aby nie jest ogłoszenie, które wprowadza potencjalnego kupca w błąd i nie przysporzy mu w przyszłości samych kłopotów?
Odpowiedź może być tylko jedna. Oczywiście, że te ogłoszenia wprowadzają kupujących w poważny błąd i mogą być przyczyną wielu problemów w przyszłości.
Nie ma przepisu, zakazującego działkowcom, którzy chcą zrezygnować z dzierżawy działkowej umieszczania ogłoszeń na portalach internetowych. Znajdujące się na działce nasadzenia i altana stanowią bowiem własność działkowca, który ma prawo oszacować ich wartość. Takie ogłoszenie nie może jednak wprowadzać potencjalnego działkowca w błąd co do formy prawnej nabycia prawa do działki. Wystawiane ogłoszenia są jednak prezentowane w taki sposób, że opis działki jest formułowany tak, jakby była to faktycznie samodzielna, własnościowa działka rekreacyjna, a nie działka w ROD.
W trosce o dobro przyszłych działkowców wyjaśniamy, na jakie informacje podane w ogłoszeniach należy zwracać szczególną uwagę, żeby nie kupić działki, która jest zagospodarowana w sposób niezgodny z obwiązującymi przepisami.
Żeby lepiej zrozumieć, jakie metody stosują sprzedający, aby pozbyć się problemu i jeszcze na tym zarobić, prezentujemy poniżej dosłownie kilka dosłownych ogłoszeń, które zostały zamieszczone na różnego rodzaju portalach internetowych. Wskazujemy również, jakie przepisy powszechnie obowiązujące lub wewnątrzzwiązkowe zostały naruszone.
„Zapraszam do kupna domu z zagospodarowanym ogrodem nie wymagającym nakładów finansowych. Dom położony w zaciszu, w bliskiej okolicy miejsca spacerowe oraz lokale handlowe. Parking (monitorowany całodobowo) zamknięty do dyspozycji. Opis domu: parter: taras, korytarz, kuchnia, salon, łazienka, piętro: garderoba, pokój dziecięcy, sypialnia, górny taras. Osobne wejście do pomieszczenia gospodarczego (warsztat).Wyposażenie obiektu: ogrzewanie - kominek, brama przesuwana wjazdowa wraz z podjazdem, pomieszczenie gospodarcze, studnia kopana, miejsce do przechowywania drewna kominkowego, na ogrodzie zbudowany własnoręcznie domek z tarasem do zabawy dla dzieci, na ogrodzie liczne nasadzenia oraz wysoki na 2,5 metra żywopłot oddzielający od sąsiadów. Cena 210 tys. zł”.
„Sprzedam bez pośredników dom na działce ogrodowej. W skład kompleksu wchodzą w sumie trzy działki (dwie na których zbudowany jest dom plus trzecia z wejściem do drogi publicznej), dom o powierzchni łącznej 82 m², tzn. dwa pokoje i wc na piętrze, pokój, kuchnia, łazienka na parterze oraz trzy pomieszczenia piwniczne. Dodatkowo drewniana altana na narzędzia. Cena 2073,17 zł/m²”.
„Dom w rekreacyjnym ogrodzie działkowym, 5 pokoi, 135 m². Ocieplony kryty dachówką. W piwnicy 2 pokoje + pom. gospodarcze, letnia kuchnia + WC, z piwnicy wyjście na taras grillowy. Parter otwarty z aneksem kuchennym. Z parteru wyjście na duży balkon w kształcie litery L. Na poddaszu wychodzimy ładnymi schodami, tu 2 sypialnie + duża łazienka. Do zrobienia ogrzewanie np. nadmuchowe kominkiem lub piecem na węgiel, możliwość włączenia częściowego ogrzewania elektrycznego, 3 fazy, taryfa nocna, oraz do zrobienia studnia, np. głębinowa, bo sąsiedzi też chcą wodę. Działka dzierżawa wieczysta. Cena 239 tys. zł”.
„Polecam domek całoroczny- letniskowy (ok. 70 m) na działce ROD. Bardzo dobry dojazd z Poznania. 70 m², trzy pokoje. Na parterze znajduje się salon z kominkiem który ogrzewa cały dom, na półpiętrze kuchnia z jadalnią oraz łazienka z kabiną prysznicową w gustownych płytkach. Na piętrze 2 sypialnie (mała i duża). Dom ocieplony i otynkowany, dach dwuspadowy ciekawy projekt budynku. Piwnica pod częścią budynku (1000 litrowy zbiornik hydroforowy oraz bojler na ciepłą wodę). Działka ok. 400 m zagospodarowana: ozdobne drzewka i tuje, oczko wodne z kaskadą oraz brukowany podjazd - miejsce na 2 samochody. Możliwość całorocznego zamieszkania i stałego meldunku. Cena 169 tys. zł”.
„Polecam na sprzedaż działkę w ROD o powierzchni 780 m² zabudowaną komfortowym, całorocznym domem o powierzchni 120 m². Dom nowy z 2008 r., ocieplony, piętrowy, z dużym zadaszonym tarasem i bezpośrednim wyjściem z salonu na taras. Parter i piętro jako dwie otwarte powierzchnie po około 60 m. Na parterze salon o pow. 50 m² z aneksem kuchennym, z piecem grzewczym na drewno, piec można zamienić na kominek, łazienka z oknem, ciepła woda. Cena 190 tys. zł”.
„Domek letniskowy na działce ROD nad Zalewem Koronowskim w przepięknej okolicy, tylko 150 m do wody!!!!!! Domek o pow. 105 m2 zawierający trzy kondygnacje, każda po 35 m2. Na I piętrze 2 sypialnie w tym jedna z balkonem, na parterze pokój 35 m2 z kominkiem, w części piwnicznej pomieszczenie gospodarcze, łazienka i kuchnia z wyjściem pod taras i do ogrodu, duży nasłoneczniony taras oraz zacienione miejsce pod tarasem. Cena 180 tys. zł”.
We wszystkich prezentowanych ogłoszeniach wiele podanych informacji mija się z prawdą.
Po pierwsze każdy, kto nabywa działkę w ROD powinien mieć świadomość, że zgodnie z art. 7 ustawy o ROD rodzinne ogrody działkowe są zakładane na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych. W większości przypadków PZD ma prawo użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się ogrody działkowe i nie może tego prawa przenieść na indywidualnych działkowców. Żaden działkowiec nie jest więc właścicielem gruntu. W związku z tym nie może on stanowić elementu sprzedaży. W przypadku kupna nabywa się więc tylko własność nasadzeń i obiektów znajdujących się na działce, a nie gruntu, na którym znajduje się altan. Nowy działkowiec może stać się dzierżawcą działki, a nie jej właścicielem, ponieważ wchodzi w prawo do dzierżawy gruntu, a nie w prawo własności. Zatem osoba, która zamieściła to ogłoszenie nie może zgodnie z prawem sprzedać działki. Informacja podana w ogłoszeniu jest więc nieprawdziwa.
Czy kupienie działki to właściwa forma jej nabycia?
Przypominamy że samo „kupienie”, czyli przekazanie żądanej sumy pieniężnej dla zbywcy nie jest właściwą formą wstąpienia w prawo do działki. Zasady obrotu działkami są uregulowane w ustawie o ROD. Wprowadzono w niej jasne mechanizmy pozwalające działkowcom przenieść swoje prawo do działki na inną osobę. Zgodnie z przepisami ustawy o ROD działkowiec może przenieść za życia prawo dzierżawy działkowej na pełnoletnią osobę fizyczną zamieszkałą na terytorium RP. Procedura przeniesienia prawa do działki jest taka sama dla wszystkich, niezależnie od tego, czy działkowiec chce przenieść swoje prawo na osobę bliską, np. matka na syna, czy na osobę z nim niespokrewnioną. Przeniesienie następuje w drodze umowy, którą trzeba zawrzeć na piśmie. Następnie należy ją podpisać w obecności notariusza, żeby mógł on urzędowo potwierdzić własnoręczność podpisów stron. Nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Chodzi jedynie o to, aby autentyczność podpisów stron została poświadczona przez notariusza. Niezachowanie tej formy spowoduje nieważność umowy. Następnie należy złożyć wniosek do zarządu ogrodu o zatwierdzenie przeniesienia prawa do działki z załączoną umową. Tylko taka procedura jest właściwa i zgodna z prawem. Należy bezwzględnie pamiętać, że niedostosowanie się do wskazanych wyżej wymogów spowoduje, że sporządzona między stronami umowa będzie nieważna. Jej zawarcie w inny sposób, np. przez umowę kupna-sprzedaży będzie traktowane tak, jakby w ogóle nie doszło do przeniesienia prawa do działki.
W wielu ogłoszeniach są infromacje, że dom może służyć do całorocznego zamieszkiwania. Jest to kolejny wybieg sprzedających. Altana działkowa nie może być przeznaczona do zamieszkiwania. Zgodnie z definicją jest to bowiem budynek o ściśle określonych wymiarach, który służy do zaspokajania potrzeb rekreacyjnych i wypoczynkowych działkowca. Zgodnie z art. 12 ustawy o ROD na terenie działki obowiązuje całkowity zakaz zamieszkiwania oraz prowadzenia działalności gospodarczej lub innej działalności zarobkowej. W związku z tym nabywając taki budynek nie będzie można w nim absolutnie zamieszkiwać. Po raz kolejny informujemy, że nie można budować domów mieszkalnych na działkach w ROD. Wyposażenie działki może stanowić jedynie altana, która spełnia określone prawem wymogi. Zgodnie z prawem budowlanym, ustawą o ROD i regulaminem ROD może ona mieć powierzchnię zabudowy do 35 m². Jest to największa powierzchnia, jaką dopuszczały wszystkie przepisy, obowiązujące niemal od początku istnienia ogrodów działkowych. Altana o wymiarach przekraczających normy określone w prawie budowlanym jest samowolą budowlaną i stanowi rażące naruszenie prawa, ponieważ zgodnie z art. 13 ustawy o ROD budynki, których wymiary przekraczają dozwoloną powierzchnię zabudowy i wysokość nie powinny znajdować się na działkach w ROD. Chcąc zostać działkowcem należy więc zwrócić szczególną uwagę czy altana, którą zamierzamy kupić ma odpowiednie wymiary.
Wiele altan zilustrowanych na zdjęciach jest piętrowych. Przepisy nie zakazują budowy altan piętrowych, jednak trzeba pamiętać, że zgodnie z § 44 pkt 3 regulaminu ROD altana może mieć wysokość do 5 metrów przy dachu stromym i 4 metrów przy dachu. Wysokość altany mierzy się od poziomu gruntu do najwyższego punktu dachu płaskim.
Niektórzy posuwają się nawet do tego, że informują potencjalnych nabywców o możliwości powiększenia altany, która już jest ponadnormatywna. Z całą stanowczością podkreślamy, że nie można jeszcze dodatkowo powiększać altany, która ma już przekroczone gabaryty. Wręcz przeciwnie, jeżeli nowy działkowiec wstępuje w prawo do działki, na której znajduje się już wybudowana wcześniej ponadnormatywna altana, to jest on zobowiązany do tego, aby doprowadzić ją do stanu zgodnego z prawem. Powinien więc dostosować ją do wymogów prawa budowlanego i ustawy o ROD i zmniejszyć jej powierzchnię do 35 m².
W wielu ogłoszeniach napisano również, że oprócz altany na działce znajduje się pomieszczenie gospodarcze za budynkiem lub garaże. Przypominamy, że zgodnie z § 68 regulaminu ROD zabrania się stawiania na działce szop i komórek, czyli wszelkiego rodzaju pomieszczeń gospodarczych. Działkowiec, który postawił taki budynek działał niezgodnie z przepisami i powinien go usunąć.
Sprzedający chwalą się tym, że na działce znajduje się murowany grill, jednak takich grilli nie wolno stawiać na działce w ROD. W § 41 regulaminu ROD zostały wymienione urządzenia, w jakie może być wyposażona działka. Jest to katalog zamknięty. W związku z tym urządzenia, które nie są wymienione we wskazanym przepisie, nie powinny znajdować się na działce. W omawianym paragrafie nie znajdujemy zapisu, że działka może być wyposażona w grill murowany. W związku z tym działkowiec nie może postawić takiego grilla na działce w ROD.
Na zdjęciach wyraźnie widać, że niektóre altany mają bardzo pokaźne balkony, tarasy, werandy, nieraz zadaszone lub całkowicie zabudowane. Zgodnie z § 44 ust. 2 do powierzchni zabudowy altany nie wilcza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m². Nie wolno ich rozbudowywać ponad wyznaczony metraż. Taras weranda lub ganek mogą być zadaszone, ale powinny być otwarte, w związku z tym nie wolno ich zabudowywać. Jeżeli jednak działkowiec mimo zakazu zabuduje taras, ganek, lub werandę, to ich powierzchnia będzie wliczana do normatywnej powierzchni altany.
Niektórzy sprzedający mówią także o tym, że ogrodzenie działki stanowi wysoki na 2,5 metra żywopłot. Jest to oczywiście kolejne działanie niezgodne z regulaminem ROD, ponieważ zgodnie z § 52 regulaminu ROD na granicy działek, za pisemną zgodą użytkownika sąsiedniej działki można zakładać żywopłoty, z tym, że nie może on przekraczać 1 metra.
W jednym z zaprezentowanych ogłoszeń jest informacja, że w skład sprzedawanego kompleksu wchodzą w sumie trzy działki. Zgodnie z ustawą o ROD umowa nie może być zawarta w celu ustanowienia prawa do więcej niż jednej działki, dlatego jedna osoba może mieć tylko jedną działkę w ROD, a nie trzy, jak wskazuje sprzedający.
Po raz kolejny ostrzegamy wszystkich, którzy chcą zostać działkowcami. Uważajcie na ogłoszenia z fałszywymi informacjami. Najczęściej osoby, które wybudowały ponadnormatywne altany zrobiły to świadomie. Teraz chcąc pozbyć się narastającego problemu szukają nabywcy, na którego spadnie cały problem. Należy bardzo uważnie czytać wszystkie ogłoszenia i zwracać szczególną uwagę na wielkość altany. Jeżeli zakupimy działkę z ponadnormatywną altaną, to wszystkie konsekwencje spadną właśnie na kupującego.
W przypadku, kiedy w umowie zbywca działki oświadczył nieprawdę, ponieważ stwierdził, że altana działkowa ma dopuszczalne wymiary i działka zagospodarowana jest zgodnie z przepisami, naruszył prawo. Zarząd ogrodu uchwałą zatwierdza przeniesienie prawa do działki, dlatego powinien zbadać zgodność z prawdą oświadczeń złożonych przez strony w umowie. Wynika to z konieczności kontroli obrotu działkami, aby zapewnić prawidłowe funkcjonowanie ogrodu. Ponadto zarząd ROD musi mieć możliwość wyrażenia stanowiska w tej sprawie, dlatego powinien odmówić zatwierdzenia takiej umowy, jako ważny powód podając fakt, że zbywca oświadczył w umowie nieprawdę, ponieważ obiekty znajdujące się na działce są niezgodne z prawem. W takim przypadku, mimo, że kupujący pokrył koszty zakupu działki, nie będzie mógł zostać działkowcem. Należy więc bardzo uważać i dokładnie sprawdzać zgodność z prawdą oświadczeń składane przez sprzedających w umowie, aby nie zapłacić za coś co powstało w sprzeczności z obowiązującymi przepisami.
Jakie mogą być konsekwencje nabycia działki z ponadnormatywną altaną?
Gdy zarząd ROD stwierdzi, że działkowiec wybudował, nadbudował lub rozbudował altanę działkową z naruszeniem przepisów regulaminu, będzie zobowiązany do usunięcia nieprawidłowości, a nawet do rozebrania budowanej lub rozbudowanej altany działkowej, jeżeli naruszenia nie mogą zostać usunięte w inny sposób. Natomiast w przypadku powzięcia informacji, że na terenie działki wybudowano, nadbudowano lub rozbudowano altanę lub inny obiekt z naruszeniem przepisów prawa, zarząd ROD w imieniu PZD, zgłasza naruszenie do właściwego organu administracji publicznej, jakim jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego. Jeżeli Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdzi naruszenie prawa dotyczącego altany, wówczas stanowi to podstawę do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej.
Poza tym w przypadku wygaśnięcia prawa do działki działkowcowi nie przysługuje wynagrodzenie za obiekty, w tym również i altanę wybudowane niezgodnie z prawem. Odszkodowanie za taką altanę nie przysługuje także w przypadku likwidacji ROD.
Krajowa Rada PZD
Przeniesienie prawa do działki
Ustawa o ROD z 2013 r. wprowadziła jasne zasady pozwalające działkowcom przenosić swoje prawo do działki na inne osoby. Mimo wyraźnych zapisów wielu działkowców nadal nie wie, jakie przepisy obowiązują w tym zakresie i jakich należy dopełnić formalności. Zarówno do Krajowej Rady, jak i okręgowych zarządów napływają pytania związane z procedurą przekazania działki na rzecz innej osoby, dlatego warto jeszcze raz przypomnieć, że proces ten reguluje art. 41 ustawy o ROD. Należy wyraźnie zaznaczyć, że działkowiec jest jedynie dzierżawcą działki, a nie jest właścicielem. Nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce stanowią oczywiście jego własność, ale grunt, na którym znajduje się działka już nie. Należy on bowiem do gminy lub Skarbu Państwa. Grunty te są oddane w użytkowanie na czas nieoznaczony lub w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na zakładanie ogrodów. PZD jest więc ich użytkownikiem. Działkowiec nie może zatem sprzedać działki, ponieważ nie jest ona jego własnością. Mimo, że jest to zapis wynikający wprost z ustawy, na wielu stronach internetowych pojawiają się ogłoszenia o sprzedaży działki rekreacyjnej. Trzeba zachować szczególna ostrożność przy ocenie takich ofert, ponieważ często wprowadzają one przyszłych użytkowników w błąd co do stanu prawnego gruntu. Zatem należy jeszcze raz podkreślić, że przeniesienie prawa do dzierżawy nie stanowi sprzedaży działki.
Przeniesienie prawa do działki następuje w drodze umowy zawartej pomiędzy działkowcem a pełnoletnią osobą fizyczną (art. 41 ust. 1 ustawy o ROD). Taka umowa obejmuje oświadczenie o przeniesieniu prawa. Powinna też regulować kwestię rozliczenia stron za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca (art. 42 ust. 2 ustawy o ROD). Warto pamiętać, że w ramach osób bliskich można przenieść prawo nieodpłatnie, w formie darowizny, ale trzeba to zaznaczyć w umowie.
Duże znaczenie ma forma omawianej powyżej umowy. Ustawa wymaga, aby została zawarta w formie pisemnej, z podpisami notarialnie poświadczonymi. Co ważne, nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Chodzi jedynie o to, aby autentyczność podpisów stron w umowie została urzędowo poświadczona przez notariusza. Oznacza to, że osoby, które chcą między sobą przenieść prawo do działki powinny sporządzić pisemna umowę, a następnie podpisać ją w obecności notariusza. Umowę należy sporządzić w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron i dodatkowy egzemplarz, który trzeba złożyć do zarządu ROD. Brak zachowania takiej formy spowoduje nieważność umowy.
Jeżeli spełni się powyższe wymagania, to umowa będzie ważna. Jej skuteczność będzie jednak zawieszona do czasu zatwierdzenia umowy przez zarząd ROD. Procedura taka wynika z konieczności zapewnienia prawidłowego funkcjonowania ogrodu. W tym celu należy wraz z umową złożyć do zarządu ROD wniosek o zatwierdzenie przeniesienia praw do działki. Przykładowy formularz takiego wniosku, jak i samej umowy znajduje się na stronie internetowej Polskiego Związku Działkowców w zakładce Prawo (Wzory dokumentów).
Od chwili złożenia tego wniosku zarząd ogrodu ma 2 miesiące na zatwierdzenie lub odmowę zatwierdzenia takiego przeniesienia. Zatwierdzenie to powinno przyjąć formę uchwały zarządu ROD. Jeżeli we wskazanym terminie nie zapadnie żadna uchwała, to przeniesienie prawa do działki będzie uważane za zatwierdzone z mocy prawa (art. 41 ust. 3 ustawy o ROD) i działkowiec nie będzie już musiał dopełniać żadnych dodatkowych formalności.
Zarząd ROD może odmówić zatwierdzenia w formie uchwały, ale tylko z ważnych powodów. Uchwała taka musi być uzasadniona i przybrać formę pisemną pod rygorem nieważności. Odmowa zatwierdzenia może być zaskarżona do sądu przez każdą ze stron umowy. Ewentualne orzeczenie sądu o bezskuteczności odmowy zastąpi zatwierdzenie przeniesienia praw do działki (art. 41 ust.7 ustawy o ROD).
Wioletta Zaleska
Pracownik w Wydziale Prezydialnym
Krajowej Radu PZD
Ustawa o ROD z 2013 r. wprowadziła jasne zasady pozwalające działkowcom przenosić swoje prawo do działki na inne osoby. Mimo wyraźnych zapisów wielu działkowców nadal nie wie, jakie przepisy obowiązują w tym zakresie i jakich należy dopełnić formalności. Zarówno do Krajowej Rady, jak i okręgowych zarządów napływają pytania związane z procedurą przekazania działki na rzecz innej osoby, dlatego warto jeszcze raz przypomnieć, że proces ten reguluje art. 41 ustawy o ROD. Należy wyraźnie zaznaczyć, że działkowiec jest jedynie dzierżawcą działki, a nie jest właścicielem. Nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce stanowią oczywiście jego własność, ale grunt, na którym znajduje się działka już nie. Należy on bowiem do gminy lub Skarbu Państwa. Grunty te są oddane w użytkowanie na czas nieoznaczony lub w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na zakładanie ogrodów. PZD jest więc ich użytkownikiem. Działkowiec nie może zatem sprzedać działki, ponieważ nie jest ona jego własnością. Mimo, że jest to zapis wynikający wprost z ustawy, na wielu stronach internetowych pojawiają się ogłoszenia o sprzedaży działki rekreacyjnej. Trzeba zachować szczególna ostrożność przy ocenie takich ofert, ponieważ często wprowadzają one przyszłych użytkowników w błąd co do stanu prawnego gruntu. Zatem należy jeszcze raz podkreślić, że przeniesienie prawa do dzierżawy nie stanowi sprzedaży działki.
Przeniesienie prawa do działki następuje w drodze umowy zawartej pomiędzy działkowcem a pełnoletnią osobą fizyczną (art. 41 ust. 1 ustawy o ROD). Taka umowa obejmuje oświadczenie o przeniesieniu prawa. Powinna też regulować kwestię rozliczenia stron za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca (art. 42 ust. 2 ustawy o ROD). Warto pamiętać, że w ramach osób bliskich można przenieść prawo nieodpłatnie, w formie darowizny, ale trzeba to zaznaczyć w umowie.
Duże znaczenie ma forma omawianej powyżej umowy. Ustawa wymaga, aby została zawarta w formie pisemnej, z podpisami notarialnie poświadczonymi. Co ważne, nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Chodzi jedynie o to, aby autentyczność podpisów stron w umowie została urzędowo poświadczona przez notariusza. Oznacza to, że osoby, które chcą między sobą przenieść prawo do działki powinny sporządzić pisemna umowę, a następnie podpisać ją w obecności notariusza. Umowę należy sporządzić w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron i dodatkowy egzemplarz, który trzeba złożyć do zarządu ROD. Brak zachowania takiej formy spowoduje nieważność umowy.
Jeżeli spełni się powyższe wymagania, to umowa będzie ważna. Jej skuteczność będzie jednak zawieszona do czasu zatwierdzenia umowy przez zarząd ROD. Procedura taka wynika z konieczności zapewnienia prawidłowego funkcjonowania ogrodu. W tym celu należy wraz z umową złożyć do zarządu ROD wniosek o zatwierdzenie przeniesienia praw do działki. Przykładowy formularz takiego wniosku, jak i samej umowy znajduje się na stronie internetowej Polskiego Związku Działkowców w zakładce Prawo (Wzory dokumentów).
Od chwili złożenia tego wniosku zarząd ogrodu ma 2 miesiące na zatwierdzenie lub odmowę zatwierdzenia takiego przeniesienia. Zatwierdzenie to powinno przyjąć formę uchwały zarządu ROD. Jeżeli we wskazanym terminie nie zapadnie żadna uchwała, to przeniesienie prawa do działki będzie uważane za zatwierdzone z mocy prawa (art. 41 ust. 3 ustawy o ROD) i działkowiec nie będzie już musiał dopełniać żadnych dodatkowych formalności.
Zarząd ROD może odmówić zatwierdzenia w formie uchwały, ale tylko z ważnych powodów. Uchwała taka musi być uzasadniona i przybrać formę pisemną pod rygorem nieważności. Odmowa zatwierdzenia może być zaskarżona do sądu przez każdą ze stron umowy. Ewentualne orzeczenie sądu o bezskuteczności odmowy zastąpi zatwierdzenie przeniesienia praw do działki (art. 41 ust.7 ustawy o ROD).
Wioletta Zaleska
Pracownik w Wydziale Prezydialnym
Krajowej Radu PZD
Skutki nieprzestrzegania regulaminu ROD Regulamin ROD reguluje najistotniejsze zagadnienia związane z funkcjonowaniem ogrodu oraz zagospodarowaniem i korzystaniem z działki. Jest to dokument, który ma dla działkowców duże znaczenie, ponieważ zawiera zasady określające m.in. sposób i miejsce nasadzeń drzew i krzewów oraz lokalizację i wymiary altany. Nieprzestrzeganie przepisów w tym zakresie ma niestety największy wpływ na negatywne relacje pomiędzy najbliższymi sąsiadami.
Do Krajowej Rady napływa wiele skarg na działkowców, którzy nie przestrzegają prawa związkowego w tym zakresie. Najwięcej uwag dotyczy wybudowania lub rozbudowania altany niezgodnie z regulaminem. W § 59 wyraźnie zapisano, że odległość altany od granicy działki nie może być mniejsza niż 3 metry. Niektórzy działkowcy, mimo tego nakazu budują altany przy samej granicy działki, twierdząc, że uzyskali na to zgodę sąsiada i zarządu ROD. W regulaminie ROD nie ma jednak żadnego przepisu, który zezwalałby na wybudowanie altany w odległości mniejszej niż 3 metry za zgodą sąsiada lub zarządu ROD. Jeżeli nie przewidziano takiej możliwości w uregulowaniach prawnych, to znaczy, że altany nie można pod żadnym pretekstem zbudować w odległości mniejszej niż wskazana w przepisach. Regulamin nie upoważnia również żadnego organu Związku na wyrażenie zgody na odstępstwo od tej zasady, dlatego zarząd ROD nie ma prawa jej udzielić. Wiążące w tym zakresie są tylko zasady zawarte w regulaminie ROD. Postępowanie działkowców, którzy wybudowali altanę niezgodnie z przepisami stanowi rażące naruszenie prawa i negatywnie wpływa na relacje z sąsiadami. Altana wybudowana na granicy działki powoduje bowiem w lecie zaciemnienie sąsiednich upraw, a w czasie deszczu ich zalewanie. Działka jest przeznaczona głównie do prowadzenia upraw ogrodniczych, dlatego ich niszczenie w taki sposób budzi negatywne emocje wśród sąsiadów.
Problemem dla wielu działkowców są również niewłaściwie posadzone rośliny. Przy wyborze gatunków drzew i krzewów owocowych, jakie będą sadzone na działce należy dobierać odmiany słabo rosnące lub karłowate i posadzić je co najmniej 2 metry od granicy działki. W przypadku moreli należy zachować odległość co najmniej 3 m, natomiast czereśnia i orzech włoski nie mogą być sadzone w odległości mniejszej niż 5 m. Wyjątek w tym przypadku stanowią szczepionki na podkładach słabo rosnących, które można sadzić w odległości nie mniejszej niż 3 m. Krzewy natomiast należy sadzić w odległości nie mniejszej niż 1 m. od granicy działki, a krzewy leszczyny 3 m.
Na działce w ROD dopuszcza się także sadzenie drzew ozdobnych, w tym iglaków, jednak również pod warunkiem, że będą to gatunki i formy słabo rosnące, które trzeba sadzić co najmniej 2 m od granicy działki.
Przepisy te są bardzo ważne, ponieważ niewłaściwe posadzenie drzewa czy krzewu, przysparza dodatkowe kłopoty nie tylko dla działkowca, ale szczególnie dla jego sąsiadów, gdyż zbyt wysokie i rozłożyste drzewa zacieniają działki, a spadające liście i gałęzie zaśmiecają je. Problematyczne jest również zbieranie owoców, ponieważ każdy z działkowców, zarówno ten, czyje jest drzewo, jak i ten, na którego terenie wystają gałęzie roszczą sobie prawo do zbiorów. Aby rozwiązać problem w § 73 regulaminu ROD wprowadzono obowiązek cięcia i prześwietlania drzew i krzewów ozdobnych i owocowych w taki sposób, aby gałęzie nie przekraczały granic działki. W razie niedopełnienia tego obowiązku użytkownik sąsiedniej działki może obciąć przechodzące gałęzie, jeżeli wyznaczy wcześniej sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia, a ten mimo wezwania nie dopełnił ciążącego na nim obowiązku.
Warto jeszcze raz podkreślić, że każdy działkowiec jest zobowiązany do zagospodarowania i korzystania z działki zgodnie z jej przeznaczaniem i w taki sposób, aby nie stwarzać zagrożeń i utrudnień w korzystaniu z działek przez sąsiadów. Wszyscy powinni mieć świadomość, że nieprzestrzeganie przepisów prawa określającego zasady funkcjonowania ROD, nawet przez pojedyncze osoby może w konsekwencji doprowadzić do utraty przywilejów przez całą społeczność działkową. Wniosek jest zatem prosty, aby móc w pełni korzystać z działki należy owszem poddać się pewnym ograniczeniem, ale dzięki temu zyska się pewność, że zachowanie innych nie będzie zakłócało czasu spędzanego na działce, ani przysparzało dodatkowych trudności w jej uprawie.
W związku z licznymi naruszeniami regulaminu w tym zakresie przez niektórych działkowców, członkowie zarządów powinni stać na straży przestrzegania przepisów, bowiem do ich obowiązków, niezależnie od szczebla organizacyjnego, należy między innymi czuwanie nad przestrzeganiem przez działkowców prawa związkowego, prawa ogólnie obowiązującego, a także nad funkcjonowaniem społeczności działkowej zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Należy przypomnieć, że nadzór nad prawidłowym zagospodarowaniem ogrodu sprawuje zarząd ROD, który podejmuje odpowiednie działania przywracające stan zgodny z prawem, dlatego działkowcy, którzy łamią przepisy w tym zakresie powinni liczyć się z konsekwencjami wynikającymi z prawa związkowego.
Wioletta Zaleska
Pracownik w Wydziale Prezydialnym
Krajowej Radu PZD
Do Krajowej Rady napływa wiele skarg na działkowców, którzy nie przestrzegają prawa związkowego w tym zakresie. Najwięcej uwag dotyczy wybudowania lub rozbudowania altany niezgodnie z regulaminem. W § 59 wyraźnie zapisano, że odległość altany od granicy działki nie może być mniejsza niż 3 metry. Niektórzy działkowcy, mimo tego nakazu budują altany przy samej granicy działki, twierdząc, że uzyskali na to zgodę sąsiada i zarządu ROD. W regulaminie ROD nie ma jednak żadnego przepisu, który zezwalałby na wybudowanie altany w odległości mniejszej niż 3 metry za zgodą sąsiada lub zarządu ROD. Jeżeli nie przewidziano takiej możliwości w uregulowaniach prawnych, to znaczy, że altany nie można pod żadnym pretekstem zbudować w odległości mniejszej niż wskazana w przepisach. Regulamin nie upoważnia również żadnego organu Związku na wyrażenie zgody na odstępstwo od tej zasady, dlatego zarząd ROD nie ma prawa jej udzielić. Wiążące w tym zakresie są tylko zasady zawarte w regulaminie ROD. Postępowanie działkowców, którzy wybudowali altanę niezgodnie z przepisami stanowi rażące naruszenie prawa i negatywnie wpływa na relacje z sąsiadami. Altana wybudowana na granicy działki powoduje bowiem w lecie zaciemnienie sąsiednich upraw, a w czasie deszczu ich zalewanie. Działka jest przeznaczona głównie do prowadzenia upraw ogrodniczych, dlatego ich niszczenie w taki sposób budzi negatywne emocje wśród sąsiadów.
Problemem dla wielu działkowców są również niewłaściwie posadzone rośliny. Przy wyborze gatunków drzew i krzewów owocowych, jakie będą sadzone na działce należy dobierać odmiany słabo rosnące lub karłowate i posadzić je co najmniej 2 metry od granicy działki. W przypadku moreli należy zachować odległość co najmniej 3 m, natomiast czereśnia i orzech włoski nie mogą być sadzone w odległości mniejszej niż 5 m. Wyjątek w tym przypadku stanowią szczepionki na podkładach słabo rosnących, które można sadzić w odległości nie mniejszej niż 3 m. Krzewy natomiast należy sadzić w odległości nie mniejszej niż 1 m. od granicy działki, a krzewy leszczyny 3 m.
Na działce w ROD dopuszcza się także sadzenie drzew ozdobnych, w tym iglaków, jednak również pod warunkiem, że będą to gatunki i formy słabo rosnące, które trzeba sadzić co najmniej 2 m od granicy działki.
Przepisy te są bardzo ważne, ponieważ niewłaściwe posadzenie drzewa czy krzewu, przysparza dodatkowe kłopoty nie tylko dla działkowca, ale szczególnie dla jego sąsiadów, gdyż zbyt wysokie i rozłożyste drzewa zacieniają działki, a spadające liście i gałęzie zaśmiecają je. Problematyczne jest również zbieranie owoców, ponieważ każdy z działkowców, zarówno ten, czyje jest drzewo, jak i ten, na którego terenie wystają gałęzie roszczą sobie prawo do zbiorów. Aby rozwiązać problem w § 73 regulaminu ROD wprowadzono obowiązek cięcia i prześwietlania drzew i krzewów ozdobnych i owocowych w taki sposób, aby gałęzie nie przekraczały granic działki. W razie niedopełnienia tego obowiązku użytkownik sąsiedniej działki może obciąć przechodzące gałęzie, jeżeli wyznaczy wcześniej sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia, a ten mimo wezwania nie dopełnił ciążącego na nim obowiązku.
Warto jeszcze raz podkreślić, że każdy działkowiec jest zobowiązany do zagospodarowania i korzystania z działki zgodnie z jej przeznaczaniem i w taki sposób, aby nie stwarzać zagrożeń i utrudnień w korzystaniu z działek przez sąsiadów. Wszyscy powinni mieć świadomość, że nieprzestrzeganie przepisów prawa określającego zasady funkcjonowania ROD, nawet przez pojedyncze osoby może w konsekwencji doprowadzić do utraty przywilejów przez całą społeczność działkową. Wniosek jest zatem prosty, aby móc w pełni korzystać z działki należy owszem poddać się pewnym ograniczeniem, ale dzięki temu zyska się pewność, że zachowanie innych nie będzie zakłócało czasu spędzanego na działce, ani przysparzało dodatkowych trudności w jej uprawie.
W związku z licznymi naruszeniami regulaminu w tym zakresie przez niektórych działkowców, członkowie zarządów powinni stać na straży przestrzegania przepisów, bowiem do ich obowiązków, niezależnie od szczebla organizacyjnego, należy między innymi czuwanie nad przestrzeganiem przez działkowców prawa związkowego, prawa ogólnie obowiązującego, a także nad funkcjonowaniem społeczności działkowej zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Należy przypomnieć, że nadzór nad prawidłowym zagospodarowaniem ogrodu sprawuje zarząd ROD, który podejmuje odpowiednie działania przywracające stan zgodny z prawem, dlatego działkowcy, którzy łamią przepisy w tym zakresie powinni liczyć się z konsekwencjami wynikającymi z prawa związkowego.
Wioletta Zaleska
Pracownik w Wydziale Prezydialnym
Krajowej Radu PZD